On tavapärane, et korteriühistu kasutab parkimise korraldamiseks operaatorfirma teenust, kelle ülesandeks on mh järelevalve parkimistingimuste täitmise üle ja vajadusel õiguskaitsevahendite rakendamine.

Korteriühistute parkimiskorralduse osas on aga Riigikohus teinud värske lahendi. Nimelt Riigikohtu tsiviilkolleegium täpsustas 21. veebruaril 2024. a tsiviilasjas nr 2-22-100795 korteriomandi- ja korteriühistuseaduse tõlgendamist, mis puudutab korteriomandi kaasomandi eseme tavapärase valitsemise küsimust korteriühistus.

Kõnealuses lahendis esitas korteriühistu kortermaja parkla operaator parklasse parkinud sõiduki juhile leppetrahvi, kuna sõiduki armatuurlaualt puudus parkimiskaart. Leppetrahvi nõudmise ajal oli sõidukil kehtiv korteriühistu parkimisluba. Korteriühistu otsus sõlmida parkimise korralduse leping operaatorfirmaga oli vastu võetud üldkoosolekul.

Viidatud asjas seisnes tõlgendamisküsimus selles, kas korteriomaniku õigust kasutada parkimisala tuleks seada sõltuvusse parkimiskaardi olemasoluga enamuse otsusega või on selleks vaja kõigi korteriomanike kokkulepet.

Seadus ütleb sõnaselgelt, et korteriomanikul on õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt. Seega, kui kaasomandi eseme kasutamise korda ei ole kindlaks määratud, siis kõikidel korteriomanikel on õigus seda kasutada, kuid seda üksnes eeldusel, et selline kasutus on kooskõlas selle eseme otstarbega. Üldjuhul võivad korteriomanikud kaasomandi eseme kasutamist seadusest erinevalt reguleerida, kui nad sõlmivad selleks vastava kokkuleppe. Varem kehtinud korteriomandiseaduse kohaselt oli korteriomanikel võimalik kaasomandi eseme tavakasutust otsustada häälteenamusega. Uue korteriomandi- ja korteriühistuseaduse jõustumisega nähti ette, et kaasomandi eseme tavakasutust puudutavad küsimused on hõlmatud tavapärase valitsemisega ning selliste küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid.

Riigikohus selgitas, et kortermaja parkimise korraldamine ei ole ilmtingimata küsimus, mida korteriomanikud peavad otsustama üksnes kõikide korteriomanike kokkuleppel. Tavakasutuse piiritlemise kriteeriumid on sätestatud KrtS § 31 lg-s 1, kuid eelkõige ja reeglina väljub korteriomaniku tegevus tavakasutuse raamest, kui sellega rikutakse teiste korteriomanike õigusi. Seega ei ole tavakasutusega tegemist olukorras, kus välistatakse korteriomaniku seadusest tulenev õigus kaasomandi eset otstarbe kohaselt kasutada. Korteriomanikel säilib aga õigus kaasomandi eseme kasutamist täpsustada, tagades kõigi korteriomanike võrdse kohtlemise. Näiteks teenusepakkujaga lepingu sõlmimine või parkimiskaartide süsteemi kehtestamine kaasomandi esemeks oleval parkimisalal parkimise korraldamiseks on tavapärase valitsemise küsimus, mille üle saavad korteriomanikud otsustada üldkoosolekul häälteenamuse alusel. Parkimisala kasutamise korra kehtestamisel on oluline aga meeles pidada, et korteriomanik ei kaota parkimisala kasutamise õigust konkreetsel ajahetkel parkimiskaardi puudumise tõttu.

Parkimise korraldamisest eristatakse parkimiskohtade kindlaksmääramist. Viimane on konkreetsem küsimus, mis on käsitletav kasutuskorra kindlaksmääramisena, mida reeglina ei ole võimalik vaadelda kaasomandi osa tavakasutusena. Eelnevalt viidatud Riigikohtu lahendi valguses on paslik rõhutada, et mitte ainult parkimiskohtade kindlaksmääramine eeldab kõigi korteriomanike nõusolekut. Mõlema puhul on tegemist küsimustega, mis eeldavad kõigi korteriomanike nõusolekut tagamaks korteriomanike võrdset kohtlemist ja õiglase lahenduse saavutamist.

Lahend on väga oluline, kuna toob selguse kortermajade parkimistingimuste osas. Kokkuvõtlikult eeldab selline parkimiskorraldus, mille kohaselt on korteriomanikul õigus parkida korterelamu parkimisalal üksnes parkimisloa/kaardi alusel, kõigi korteriomanike kokkulepet. Samas ei ole eluliselt välistatud sellise otsuse vastuvõtmine ka üldkoosolekul, kuid üksnes eeldusel, et üldkoosolekul osalesid kõik korteriomanikud ja kõik hääletasid sellise parkimiskorralduse eritingimuse kehtestamise poolt. Sellest tulenevalt, kui üldkoosolekul võetakse häälteenamusega vastu otsus, mille jaoks oleks olnud vajalik kõigi korteriomanike nõusolek, siis on selline otsus tühine.

Kuigi konkreetne lahend puudutas üksnes parkimiskorraldust, siis lahendis toodud põhimõtted kohalduvad ka teiste kaasomandi esemete kasutamisele.

Kristina Ivanova
Advokaadibüroo LINDEBERG advokaat

Artikkel on avaldatud Raamatupidamisuudiste veebilehel rup.ee